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今年棚改mu) ?墾zhan) 棚改mu)醣bi)化(hua)退潮
時間(jian)︰2020-03-02 03:26:56    來源︰第一財經日(ri)報
 

一份官方(fang)數據顯示(shi),2019年我國各地棚戶區改造任務約285萬套。這(zhe)遠低(di)于外界(jie)此前450萬套的預期,與2018年的626萬套相比(bi),今年棚改mu) ?隻hua)目(mu)標已經腰斬(zhan)。


從you)蹲噬shang)看,2018年我國棚改投資1.74萬億元,2013~2017年全國棚改完成投資約6萬億元。開工規模(mo)的大幅縮(suo)減,直接影響(xiang)棚改投資總量下降,進(jin)而影響(xiang)上(shang)下游產業(ye)諸如水泥家ye)緄鵲氖諧︵棖蟆o:p>


影響(xiang)還可能會擴(kuo)大到三四線(xian)樓市。這(zhe)些原(yuan)本受益于棚改擴(kuo)量和貨幣(bi)化(hua)安(an)置(zhi)政策的地區,一旦棚改縮(suo)量,疊加貨幣(bi)化(hua)安(an)置(zhi)政策收(shou)緊,其房(fang)地產市場會如何(he)演(yan)變,不得不令業(ye)界(jie)關注(zhu)。


縮(suo)量早有征兆


全國大部分省(sheng)份2019年棚改目(mu)標均有較大幅度縮(suo)減,比(bi)如山(shan)東(dong)省(sheng)2019年目(mu)標是18.5萬套,而在2018年這(zhe)一數據曾超過80萬套。河南省(sheng)2018年棚改目(mu)標是50萬套,2019年大幅減少到15萬套。山(shan)西省(sheng)棚改計劃(hua)也(ye)由2018年12.5萬套減少到2019年的3.23萬套。


也(ye)有棚改任務略有增加的省(sheng)份,江(jiang)甦省(sheng)2018年棚改目(mu)標21.5萬套,2019年則上(shang)調至22萬套。


根據統計,今年,全國有12個(ge)省(sheng)份棚改任務超過10萬套,其中三個(ge)地區超過20萬套,江(jiang)西以24.85萬套的數據位居全國第一,其後是江(jiang)甦22萬套和安(an)徽21.18萬套。


按照(zhao)國務院2017年確定的2018~2020年1500萬套的棚改目(mu)標,外界(jie)一度預測(ce)今明兩年的年均棚改新開工量約450萬套。如今,2019年棚改任務量大幅縮(suo)減,則意味著2020年棚改目(mu)標或有較大的反(fan)彈,否則難以完成三年1500萬套的任務。


此前四年,中國每年棚改mu) ?烤 00萬套。2015年棚戶區改造開工601萬套,2016年棚戶區改造開工606萬套,2017年棚戶區改造開工609萬套。


棚改縮(suo)量早有征兆。一是新三年(2018~2020年)棚改目(mu)標是1500萬套,年均500萬套,而上(shang)一個(ge)三年計劃(hua)(2015~2017)是1800萬套,年均600萬套。相當于每年減少100萬套。


二是近(jin)年大力推進(jin)棚改mu)醣bi)化(hua)安(an)置(zhi)帶(dai)來的一些負(fu)面影響(xiang)︰一些地方(fang)隨意擴(kuo)大棚改範圍,棚改成本的增加又推高(gao)了地方(fang)財政負(fu)債壓(ya)力;在幫助三四線(xian)城市解決樓市庫存(cun)的同時,對當地房(fang)價的波動(dong)起到了推波助瀾的作(zuo)用(yong)。


2018年10月(yue)的國務院常務會議部署推進(jin)棚戶區改造工作(zuo),此次會議指出,嚴格把好棚改範圍和標準,堅持將老(lao)城區內髒亂ye)畹吶  凸泄?笄 lin)區、墾區棚戶區作(zuo)為改造重點(dian)。各地要嚴格評估財政承受能力,科學確定2019年度棚改任務。


從上(shang)述兩個(ge)“嚴格”的表述中,已可以看出棚改工作(zuo)的新動(dong)向,即(ji)一方(fang)面要堅持推進(jin)而非叫停,另一方(fang)面又要即(ji)時糾正地方(fang)實dao)使?zuo)中的一些偏差做法,比(bi)如,隨意擴(kuo)大棚改範圍,成本超支等。


住建(jian)部去年7月(yue)表示(shi),這(zhe)些年各地對棚戶區範圍和標準的執行,總體上(shang)是好的mo)  且恍┐胤fang)還存(cun)在一些問題。比(bi)如,有地方(fang)將棚改政策覆蓋範圍擴(kuo)大到了一般建(jian)制鎮,有的將道路(lu)拓展、歷史fang)jie)區保護、文物修繕(shan)等帶(dai)來的房(fang)屋拆遷改造項目(mu)納入了棚改範圍,也(ye)有的把房(fang)齡不長、結構比(bi)較安(an)全的居yong)??扇肓伺鋦姆段?o:p>


控(kong)制成本也(ye)將成為未來棚改工作(zuo)的一個(ge)要點(dian)。去年底,住建(jian)部要求地方(fang)申報2019年棚戶區改造計劃(hua)時,就要求嚴格評估財政承受能力。對新開工的棚改項目(mu),不得以政府購買(mai)服務名義實施建(jian)設(she)工程或變相舉債,明確政府融資的mo) Φ幣(bi)婪ㄍ  械胤fang)政府債券來解決。


棚改大幕(mu)拉開已逾(yu)十年


我國大規模(mo)棚改始于2008年。此前雖有東(dong)北(bei)bi)恍┐厙凳├  腦歟  芰坎歡啵 亦笥謔滴鎝jian)房(fang)成本較高(gao)等因素(su)推進(jin)較慢。此外,在2008年之前,我國整(zheng)個(ge)保障房(fang)制度設(she)計也(ye)是主要以廉租房(fang)、經濟適(shi)用(yong)房(fang)為主。


華創證券房(fang)地產行業(ye)首席研究員(yuan)袁豪表示(shi),我國2005年就開始在遼寧實施棚戶區改造,當時棚改資金(jin)都是地方(fang)政府來出,另外有一部分社(she)會資金(jin)去承擔。以前基本上(shang)都是實物安(an)置(zhi),拆一套還一套模(mo)式,對政府來講成本非常高(gao)。


2008年開始,我國開始將各類棚戶區改造作(zuo)為城鎮保障性安(an)居工程的重要組(zu)成部分,大規模(mo)推進(jin)城市、國有工礦、國有林(lin)區(林(lin)場)、國有墾區(農場)等各類棚戶區改造。棚戶區改造開始成為我國保障房(fang)建(jian)設(she)的主力類型,廉租房(fang)和經濟適(shi)用(yong)房(fang)逐漸(jian)退場。


2008年也(ye)是中國經濟發展進(jin)程的一個(ge)重要年份,為應對金(jin)融危機,中國推出4萬億元的大規模(mo)投資計劃(hua),以棚改為主力的保障性安(an)居工程,客觀上(shang)承擔著改善民生(sheng)以及(ji)拉動(dong)投資的雙(shuang)重任務。


梳(shu)理(li)官方(fang)數據可發現,2008年至2012年我國改造開工各類棚戶區1260萬套,此後則是2013年320萬套、2014年470萬套、2015年601萬套、2016年606萬套、2017年609萬套。如加上(shang)2018年數據(626萬套),從2008年到2018年,這(zhe)十一年間(jian)中國棚改累計開工超過4500萬套。


如何(he)評價這(zhe)十余年的棚改進(jin)程?在官方(fang)表述下,棚戶區改造既是重大民生(sheng)工程,也(ye)是重大發展工程,對穩增長、促改革、調結構、惠民生(sheng)發揮了一舉多得的作(zuo)用(yong)。


2008~2017年,全國棚改累計開工3896萬套,幫助約1億人“出棚進(jin)樓”。


住建(jian)部去年7月(yue)表示(shi),棚改促進(jin)了房(fang)地產市場平穩健康發展。房(fang)價上(shang)漲較快(kuai)城市,通過新建(jian)棚改安(an)置(zhi)住房(fang),增加了住房(fang)供(gong)應;房(fang)地產庫存(cun)多的城市,通過棚改mu)醣bi)化(hua)安(an)置(zhi),促進(jin)了房(fang)地產去庫存(cun)。


此外,棚改mu)勾dai)動(dong)了投資消費和經濟增長。棚改帶(dai)動(dong)了有效投資和建(jian)材、裝修、家ye)緄認眩 俳jin)了上(shang)下游相關產業(ye)發展,對經濟穩增長發揮了積極作(zuo)用(yong)。2013~2017年,全國棚改完成投資約6萬億元。


棚改mu)醣bi)化(hua)退潮


當bi)ran),上(shang)述4500萬套並非都是實打(da)實建(jian)房(fang)。自2015年開始,政府開始“大力推動(dong)”棚改mu)醣bi)化(hua)安(an)置(zhi)比(bi)例(li)的提升。簡單理(li)解就是,政府直接以貨幣(bi)ye)男xing)式補償被拆遷棚戶區居yong)瘢 用(yong)裨俚繳唐pin)房(fang)市場上(shang)購置(zhi)住房(fang)。


為何(he)要推動(dong)棚改mu)醣bi)化(hua)安(an)置(zhi),而非實物安(an)置(zhi)?


一個(ge)原(yuan)因是實物建(jian)房(fang)進(jin)度慢,且政府承擔的成本較高(gao);另一個(ge)原(yuan)因則是當時bi)南xian)城市房(fang)地產庫存(cun)原(yuan)本就較高(gao),再建(jian)設(she)大量棚改住房(fang),則會更加重樓市庫存(cun)壓(ya)力。而貨幣(bi)化(hua)安(an)置(zhi)方(fang)式,一方(fang)面通過棚改貸款(kuan)緩解政府資金(jin)負(fu)擔,另一方(fang)面也(ye)解決了商品(pin)房(fang)庫存(cun)問題。


在2018年7月(yue)份的一次內部交流會上(shang),住建(jian)部表示(shi),2015年以來,住建(jian)部會同有關部門單位,堅決貫(guan)徹落實黨中央、國務院決策部署,指導(dao)各地因地制宜實施棚改mu)醣bi)化(hua)安(an)置(zhi),商品(pin)住房(fang)庫存(cun)量大、消化(hua)周(zhou)期長的市、縣,要完善政策措施,引導(dao)棚改居yong)裱≡窕醣bi)化(hua)安(an)置(zhi)方(fang)式,既促進(jin)房(fang)地產去庫存(cun),也(ye)避免(mian)重復建(jian)設(she)。



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